Die Wohnfläche ist Privatsache   

Amtsgericht München: „Das entscheiden die Vertragsparteien“ 

Wie groß die tatsächliche Wohnfläche einer Immobilie ist, bestimmen die Vertragsparteien selbst, das entschied das Amtsgericht München in einem Urteil vom 6. September. Hier gälte der Grundsatz der Privatautonomie, also das Recht, private Rechtsverhältnisse nach eigener Entscheidung zu gestalten.  

Öffentliches Interesse erregte ein Urteil des Amtsgerichts München im April diesen Jahres (Az 411 C 19356/17): Ein Paar in Taufkirchen bei München verweigerte nicht nur die Zustimmung zu einer Mieterhöhung, sondern kürzte auch die bisherige Mietzahlung, da eine Überprüfung der Wohnfläche ergeben habe, dass die Wohnfläche des bereits 2010 gemieteten Einfamilienhauses 35 Prozent kleiner sei als die vereinbarten 210 Quadratmeter.

Nach erfolglosen Mahnungen kündigte der Vermieter das Mietverhältnis im Dezember 2017 fristlos. Es kam zum Rechtsstreit,  Kernpunkt des Streits war die unterschiedliche Auffassung der Parteien über die vereinbarte Mietfläche. Die beklagten Mieter führten an, dass die Wohnfläche nicht abschließend definiert und vereinbart worden sei, also gälten die gesetzlichen Vorschriften, also die Wohnflächenverordnung und die Bayrische Bauordnung. Demnach betrüge die tatsächliche Wohnfläche des Hauses lediglich 138 Quadratmeter und sei somit um ca. 35 Prozent kleiner als vereinbart.

Der klagende Vermieter hingegen meinte, dass der Wohnraum im Mietvertrag mit etwa 210 Quadratmetern korrekt angegeben und die Miete in Höhe von 2.255 Euro brutto berechtigt sei. Die Mieter seien sich bei Vertragsanbahnung und Besichtigung im Jahr 2010 darüber im Klaren gewesen, dass zum Wohnraum des Hauses auch das ausgebaute Dachgeschoss mit Bad und ein beheizbarer großer Hobbyraum mit Abböschung gehörten. Dies sei auch aus der Internetanzeige klar ersichtlich gewesen.

Das Amtsgericht München gab ihm Recht: Statt 55.000 Euro an vermeintlich zu viel gezahlter Miete ausgezahlt zu bekommen, mussten die Mieter 8.865 Euro rückständige Miete nachzahlen.

Für den Begriff der Wohnfläche gäbe es keine allgemeine Definition, so die Richterin am Amtsgericht München. Nach dem Grundsatz der Privatautonomie seien die Parteien frei, alle denkbaren Berechnungsmaßstäbe zu vereinbaren. Die Parteien seien sich darin einig gewesen, dass die fraglichen Räume zu Wohnzwecken dienen sollen.

Auch ohne besondere Fachkenntnis (und der Beklagte ist Architekt) sei auf den ersten Blick erkennbar, dass die Wohnflächen im Erdgeschoss und im Obergeschoss keine Gesamtwohnfläche von 210 Quadratmetern betrage. Demnach sei „von einer konkludenten Vereinbarung dahingehend auszugehen, dass auch die entsprechenden Räume im Keller und im Dachgeschoss zu den Wohnräumen zählen sollen“, erklärte die Richterin.

Falsche Flächenangaben

Immer wieder kommt es zwischen Mieter und Vermieter zum Streit über die Wohnfläche, die für die Höhe der Miete, der Nebenkosten und als Bemessungsgrundlage für eine Mieterhöhung entscheidend ist. Denn die Flächenangabe im Mietvertrag weicht nicht selten von der Wohnungsgröße ab.

Im November 2015 entscheid der BGH, dass es bei Mieterhöhungen auf die tatsächliche Größe einer Wohnung als Berechnungsgrundlage für die Höhe der Miete ankommt und nicht auf die im Mietvertrag genannte Größe. Die Miete erhöht sich also pro Quadratmeter tatsächlicher Wohnfläche (Urteil vom 18. 11.2015, Az. VIII ZR 266/14). Problematisch ist, dass es in der Bundesrepublik lediglich für öffentlich geförderten Wohnraum eine allgemein verbindliche Methode zur Wohnflächenberechnung gibt. Im Streitfall berufen sich Gerichte in der Regel auf die seit 2004 geltende Wohnflächenverordnung (WoFlV).

Nach der WoFlV werden Kellerräume nicht zur Wohnfläche gezählt, insofern dort keine Wohnnutzung vorliegt – was hier jedoch der Fall ist, da der Keller bewohnbar ist. Auch die Dachgeschossflächen sind, laut Anwaltsauskunft, zur Wohnfläche hinzuzuzählen.

Quellen: justiz.bayern.de, haufe.de, iv-mieterschutz. de, urteilsbesprechungen.de, haus-und-grund-bonn.de, ruv.de, juris.de, frag-einen-anwalt.de

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